поляна может стать китайской территориальная зона "сосновая

поляна" спб. Сосновая поляна -- один из дешевых районов, неожиданно

получивший хорошие перспективы развития. Территориальная зона "сосновая

поляна" ограничена пр. Народного ополчения, ул. Летчика пилютова и ул.

Пионерстроя, петергофским шоссе и пр. Маршала жукова. Это последняя в

географическом смысле территория на юго-западе петербурга, и в этом ее

главные достоинства и недостатки. На прошлой неделе городское

правительство разрешило шанхайской индустриальной инвестиционной компании

начать изыскания для строительства в кварталах к северу от этой территории

до 3 млн м2 жилья и коммерческой недвижимости. Сейчас это классический

спальный район, с плохой транспортной доступностью, типовым жилым фондом

советских времен, отсутствием каких-либо доминант, влияющих на ценовой

уровень и вообще на развитие территории. Выбраться отсюда в город --

например, на работу -- целая история, зато много зелени, есть парки --

"сосновая поляна" и южно-приморский, близко петергоф и прочие

достопримечательности петродворцового района. Присутствуют транзитные

магистрали -- петергофское шоссе и пр. Народного ополчения. В теории,

исходя исключительно из местоположения, эта зона могла бы стать дорогим

"предместьем", однако качество жилого фонда не отвечает потребностям тех,

для кого удаленность не играет особенной роли. В результате это одна из

самых дешевых в городе территорий, где особенно динамично растет цена на

однокомнатные "хрущевки" -- есть устойчивый спрос на "минимальное" жилье.

Кроме того, общий низкий ценовой уровень привел к менее явственному, но

все же ощутимо увеличивающемуся интересу к комфортному (применительно к

советским стандартам) жилью. Фонд жилой фонд в сосновой

поляне наполовину состоит из пятиэтажек -- кирпичных и панельных,

"хрущевок" и "брежневок". Остальное -- типовые, в основном 9-этажные,

кирпичные и панельные дома, а также "немецкие коттеджи". Предложение на

первичном рынке пытается удовлетворить все сегменты спроса -- и на

"минимальное", и на комфортное жилье, и перспективы у такого предложения

есть. Цены по данным мониторинга аналитического отдела группы

компаний "бюллетень недвижимости" (гк "бн"), в июне средний метр

предлагали в сосновой поляне по $1038 -- при том что средняя по городу

цена составила $1168. Средняя цена предложения 4-комнатной квартиры в

зоне равнялась в июне $53,7 тыс. ($933,9/м2), а 3-комнатной -- $59,3 тыс.

($954,5/м2). Это особенности жилого фонда района: 4-комнатные квартиры, за

редкими исключениями, имеются только в "хрущевках", и они малы настолько,

что "трешка" в прочих типах домов оказывается дороже. Средняя "двушка"

продавалась по $49,5 тыс. ($1051,7/м2), 1-комнатная -- по $40,1 тыс.

($1184,8/м2). Темп роста цен предложения в районе -- 29,5% за полгода,

больше, чем общегородской (27%). Спрос и предложение по типам

квартир спрос и предложение здесь вполне сбалансированы. Мониторинг

телефонной справочной службы "квартирный вопрос" и гк "бн" показывает, что

нет ни ажиотажного спроса на тот или иной тип жилья, ни дефицитного

предложения. В различных ценовых диапазонах оказывается, что в основном

спрос делится на две большие части: откровенно дешевые объекты с плохими

потребительскими характеристиками и -- "комфорт по цене эконом-класса".

Главные движущие силы спроса в этой зоне -- дешевизна и личные пристрастия

покупателей к юго-западу в целом. Ликвидность по данным

аналитического отдела гк "бн", дешевые (до $36 тыс.) Однокомнатные

квартиры из рекламы исчезают за рекордные 10 пунктов*, или условных дней.

Дорогие (по $42-46 тыс.), Относительно просторные "единицы" -- за 18

пунктов, объекты в среднем ценовом диапазоне -- уже за 22 условных

дня. В "двухкомнатном" сегменте быстрее всего -- за 17-19 пунктов --

"уходят" из рекламы квартиры стоимостью более $50 тыс. Все, что дешевле,

остается в листингах по 29 условных дней. 3-комнатные квартиры до $60

тыс. (Это большая часть предложения ) "уходят" из рекламы за 30 пунктов,

более дорогие и качественные -- за 17-19 условных

дней. Прогноз китайский "мегапроект" в состоянии не только

удовлетворить появившийся спрос на этот район и в "минимальном", и в

комфортном сегменте -- он может полностью перепозиционировать территорию.

Если на побережье залива практически одномоментно (в течение 1,5-2 лет)

появятся сотни тысяч квадратных метров жилья и будет строиться деловой и

туристический центр, обеспечивающий новые рабочие места, представления о

юго-западе в целом и сосновой поляне в частности резко изменятся -- а за

ними может увеличиться общий ценовой уровень района. Возможен другой

вариант -- если рабочие места в больших количествах не появятся, а будет

сделан акцент на жилую застройку. Тогда рядом с зоной возникнет

конкурирующее предложение, вполне способное приостановить рост цен в уже

существующем жилом фонде. В любом случае, даже если китайские изыскания

закончатся ничем, район нуждается в строительстве транспортной

инфраструктуры. Без нее темпы роста цены здесь рискуют в долгосрочной

перспективе упасть ниже городских. Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени

экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). Роман бизюков "деловой петербург" №137

от 28.07.2004