Приобретать в петербурге жилье интересно, перспективно, забавно и немного рискованно.

Четыре года назад москвичи, приезжавшие в санкт-петербург, начинали похихикивать, узнав о ценах на местную недвижимость: на доход нового русского можно было купить половину старого города.

Да и сегодня в питере архитектура - запредельная, тень путина-хранителя - витает, трехсотлетний юбилей - на носу, а средняя цена вторичного рынка (по данным на октябрь) - всего $433 за метр: меньше, чем на приличное жилье в ярославле или рязани.

Новое жилье рекламируется от $280 за 1 кв. М, а за 84-метровую "четырешку" в переулке гривцова (там раскольников достоевского прятал окровавленный топор) просят $30 тыс.

За последние несколько лет недвижимостью в петербурге обзавелись вагит алекперов (квартира на тихой стремянной улице, параллельной невскому), елена образцова (улица чехова, центр), татьяна толстая (романтическая набережная карповки).

Специфика.

К началу приватизации 40% жилого фонда ленинграда составляли коммуналки. Именно они стали "топливом" для риэлтерского "мотора". Если в москве квартира меняла хозяев раз в 50 лет, то в северной столице - в два раза чаще. Динамичный питерский рынок недвижимости способствовал тому, что в городе образовалась приличная сеть риэлтерских агентств (в числе лидеров - "адвекс", "бекар", "динас", "итака", "петербургская недвижимость", "союз", "центральное агентство недвижимости"); городское бюро регистрации прав на недвижимость работает лучше аналогичных московских служб, а газета "недвижимость и строительство петербурга" является самым профессиональным изданием в городе.

С другой стороны, те же 40% коммуналок означают обильное предложение жилья категории substandard, то есть не соответствующего нормам разумной жизни. В такие халупы хорошо по молодости заваливаться с лихими друзьями или боевыми подругами, но жить в элегантном возрасте - извините.

Простой пример. Несколько лет назад на каменноостровском проспекте был расселен знаменитый, вошедший во все энциклопедии дом архитектора лидваля, в котором нет двух одинаковых этажей, сети балконов стерегутся чугунными пауками, а потолки покрыты чешуей с изображением ушастых рыб. До революции дом состоял из квартир в полтысячи метров каждая. Их поделили, и половина квартир осталась без ванной. Новые владельцы пришли в районный пиб за разрешением на установку, и там был праздник: "не разрешим ни-ка-да". Ибо по снипам ванные могут устанавливаться лишь над нежилыми помещениями. В баню пойдете, не баре.

В итоге, конечно, обошлось: соседи договорились устроить помывочные в комнатах одна над другой, благо площадей хватало. Однако диких случаев, когда после замены старой колонки "горгаз" опечатывает трубы (не так устроена вентиляция, и плевать, как было раньше), сколько угодно. Причем взятки давать бесполезно. Петербург во многом еще ленинград, с соответствующей гордостью в духе ленина и печника.

Итак: профессиональные риэлтеры, проблемные квартиры и полусоветская ментальность - вот то, с чем в петербурге сталкивается искатель недвижимости. Но именно это дает шанс на действительно удачную находку, словно в stock на распродаже.

Адаптированный к столичному рынку покупатель может увидеть и оценить то, чего не замечают аборигены.

Что любят петербуржцы.

Самый модный и дорогой в петербурге район - московский. Средняя цена квадратного метра - $465, а в качественной "сталинской" квартире - $534 (без ремонта). Все прочие районы, включая центр, дешевле.

Московский проспект - сплошь сталинский монументализм, парк с пропилеями, трасса в аэропорт, метро вдоль трассы. Все равно что столичный район от "динамо" до "сокола". Если кто обожает такую по-обкомовски уютную жизнь вдали от исторических камушков, каналов с катерами и огней невского - тогда, конечно, тормозить нужно здесь.

Однако, по здравом размышлении, московский проспект - район переоцененный. Потребительские достоинства "сталинок" мифологизированы, ибо массовых построек современного качества в городе нет. Кухня в 12 метров, трехметровые потолки и три комнаты на две стороны - все еще возвышенный идеал местного среднего класса. В большинстве "сталинок" - деревянные перекрытия, а часть домов возводилась фабрично-заводскими оксами с соответствующим качеством. Однако это все игнорируется. Между тем в москве перечисленные факторы остановили и даже слегка снизили цены на "сталинское" жилье. Питер тоже к этому придет, только лет через пять. А пока что помешательство на московском районе - разновидность местной истерии, которая может завести довольно далеко.

Примечательна в связи с этим история дома на московском, 151, больше известного как "русский пряник" - по имени бывшего магазина. "Пряник" - жуткий, "гулаговского" вида дом - полюбился нуворишам за размеры квартир и стал одним из первых полностью расселенных питерских жилых зданий.

Контингент образовался такой: таможня, смольный, бизнесмены (один был славен тем, что выжил после полудюжины покушений). Ремонты творились немыслимые (локальный кунштюк - презрение к гипроку и ветониту:

стены выравнивали по-дедовски, сырой штукатуркой), охрану наняли вооруженную. Цена "пряника" в 1997-м достигала $2000 за 1 кв. М, но свободных квартир все равно не было. Когда же грянули кому кризис, кому арест, то выяснилось, что жилье в "прянике" неликвидно. Ни богатых арендаторов, ни богатых покупателей район завода "электросила" не привлекал.

Урок: жилье в петербурге следует покупать в центре. Там выше ликвидность, хотя бы в силу высокой арендной составляющей. Если же касаться аргументов иррациональных, то, приобретая квартиру в петербургском историческом центре, ты невольно покупаешь и часть истории. А эта штука усушке и утруске не подвержена.

Что интересно чужакам.

Экономному москвичу (впрочем, и уренгойцу, тюменцу или иностранцу) интереснее взглянуть на то, от чего воротит нос питерец: на не слишком популярные, а точнее, недооцененные районы. У местных прикрыт глаз, способный прозревать будущее. Таких районов несколько: роты, семенцы, коломна или канал грибоедова. Суммарно они образуют что-то вроде "тихого центра", которого в северной столице в отличие от москвы не найти. (В силу квадратно-гнездового деления в городе практически отсутствуют тихие, извилистые переулки: все питерские улицы - прямы и круглосуточно проезжи.).

РОты - район на окраине исторического центра (граница - обводный канал с начинающейся за ним промзоной), в пяти минутах от балтийского вокзала.

Он образован дюжиной красноармейских улиц, или - по-старому - рот. Там когда-то действительно квартировали полки. Архитектуры - никакой, все сплошь бывшие казармы и миленький историзм, которого в питере пруд пруди. Еще - зелень, патриархальных нравов дворы, покой и невысокая цена. Хороший выбор для сибиряка-нефтяника, решившего снабдить жильем дочь-студентку: 10 минут пешком до модного технологического университета. Расселение "трешки" на 12-й красноармейской (дом после капремонта, комнаты 16+22+28 кв. М, 2-й этаж) до сих пор обходится в $380 за метр.

Семенцы - те же роты, но только продвинутые, причем во всех смыслах. Они лежат ближе к невскому проспекту, и даже находящийся рядом витебский вокзал является чугунно-стеклянным шедевром art nouveau.

Топографически семенцы образуются девятью улицами, запоминаемыми по забавному акростиху: разве (рузовская) можно (можайская) верить (верейская) пустым (подольская) словам (серпуховская) балерин (бронницкая). Рядом - две станции метро, торговый загородный проспект, знаменитые "пять углов", за которыми начинается сплошная достоевщина, но внутри семенцов - тишина, дерева, генконсульство канады и штаб-квартира лдпр. Цены квадратного метра в семенцах на $10 - $20 выше цен в ротах, однако доплатить за приятное окружение имеет смысл. К тому же именно в семенцах активно ведется новое строительство, стилизованное под приятный глазу эклектично-петербургский стиль (башенки, эркеры, отделка камнем). Цены новых квартир $500 - $600 за 1 кв. М (без отделки), материал - кирпич (петербуржцы трогательно убеждены в его исключительных свойствах, а вот вызывающий уважение в москве монолит ассоциируется здесь с дешевкой).

Коломна - пока еще городская окраина, однако с романтическим флером и хорошей перспективой. Часть петербурга в "больших номерах" фонтанки, место усадьбы гавриила державина и домика пушкинской параши, коломна далека от транспортных потоков. До ближайшего метро - минут пятнадцать, никаких шумных проспектов. Если забраться на крышу и глянуть окрест - картина откроется не столько великая, сколько патриархальная: пегие от ржавчины крыши, стадион института физкультуры, сушащееся во дворах белье.

Такое ощущение, что сейчас закукарекает кочет. Однако тут же - невероятной красоты никольский собор с колокольней, крюков канал, мойка, мариинский театр, консерватория, ждущие своего инвестора графские развалины, плюс уникальное сооружение под названием новая голландия (крепость на острове, внутри которой устроен пруд с островом: на нее ныне положил глаз дирижер гергиев). Старожилы - рвань и пьянь, в лучшем случае - скромные бедняки. Зато новые жители - сплошь режиссеры и музыканты (в коломне обитают два живых гения - композиторы тищенко и десятников), а выйдя вечером на прогулку, можно повстречать скульптора шемякина, квартирующего в гостиничке "матисов домик".

Инвестиционный потенциал коломны уже кое-кто оценил: новое строительство на крюковом канале, 13, ведет "невский синдикат" ($900 за 1 кв. М), а на крюковом канале, 25, - "союз экспертов региона" ($650 за метр).

Золотой треугольник.

Район, в котором больше всего парков, дворцов, музеев и мемориальных досок - кремовая розочка в петербургском торте, - прозван риэлтерами "золотым треугольником" и ограничен невским проспектом, невой и фонтанкой. Новичок, решивший поселиться в этом историческом "улье", неизменно сталкивается со следующими обстоятельствами.

Первое. Формально средняя цена жилья в центре - все те же смешные $441 за 1 кв. М ($466 - в доме после капремонта, $426 - без оного).

Второе. Квартир по этой цене нет, а если и есть, то от них волосы встают дыбом: какая-нибудь бывшая дворницкая с прогнившими полами, окнами на помойку, лужой мочи в парадном.

Третье. Цены на аренду даже "советской" квартиры вполне московские. Маленькую "двушечку" возле невского можно снять от $500 в месяц: столько же стоит аренда квартиры где-нибудь между "новослободской" и "маяковской" в первопрестольной.

Четвертое. Действительно качественное жилье - "видовая" квартира удобной планировки, с каким-нибудь балконом-фонарем-эркером, чистым подъездом и замененными коммуникациями - стоит на вторичном рынке никак не меньше $1500 за 1 кв. М, а цены на новое элитное жилье и вовсе бьют московские рекорды. Проект "дом у цирка" (фонтанка, инженерный замок, михайловский и летний сады, нева) компанией "петербургский альянс" рекламируется по ценам от $2500 до $3500 за 1 кв. М.

Похоже на докризисную прагу, когда слухи о невероятно низких ценах разбивались о реальность: по бросовым ценам - бросовое жилье, а европейского уровня недвижимость - по европейским.

Такой разброс - как бы это лучше сказать - "качеств" в пределах небольшой территории заставляет подходить к выбору жилья не просто с инвестиционной, а с мировоззренческой стратегией.

Может принести успех корпоративный подход, когда в не лучшем подъезде покупаются несколько квартир с последующим скромным, но приличным ремонтом.

Учитывая дефицит гостиничных площадей (на весь петербург - четыре приличных отеля), бизнес на аренде более чем перспективен. Во всяком случае, в крохотных гостиницах "невский b&b" (три номера) и "питер" (тоже три номера-квартирки) на отсутствие постояльцев не жалуются.

А действительно солидная компания (или ее руководитель) может решить, что если уж путин выбирает для представительских целей питер (константиновский дворец станет морской резиденцией президента), то следует не скупясь вкладываться в то, чего нет в москве, - в квартиры, которые каждой дверью, камином, завитком лепки и, разумеется, видом из окон символизируют мощь великой империи.

Отскок в сторону.

Есть еще один специфический момент. Покупая жилье в имперской, роскошной части петербурга, владелец берет на себя негласное обязательство подчинить свою жизнь жизни города. Никуда не деться от гуляющих в белые ночи компаний, от проблем с парковкой и выгулом собаки, от ограничений движения по праздникам, от бесконечных экскурсий, от пристального взора гиопа, запрещающего что-либо менять" не всем легко это выдержать.

Тогда имеет смысл обратить внимание на входящую в моду среди продвинутых горожан петроградскую сторону, чем-то напоминающую новую страну в праге.

Петроградка - или п.С., Как ее обозначают в документах - фантастически красивый район петербурга, знаменующий при этом не имперскую идею с ее подчинением личности державе, а буржуазную - с культом индивидуализма. Если на невском все дома выстроены "сплошною фасадою", то на каменноостровском что ни дом - отскок в сторону: то сквер, то двор-курдонер. Торжество модерна, шпили и башенки, ирисы и лилии. Район был построен за пару десятилетий перед первой мировой войной; здесь жили витте, шаляпин, кшесинская, академик павлов (с собакой), а также телегин и даша из "хождений по мукам". Именно здесь появились первые в россии кооперативные дома с гаражами и механическими прачечными. Планировка этих зданий близка к современным стандартам (а вот на невском квартиры, как правило, анфиладные, с коридором-кишкой). При этом цены респектабельной части п.С. На 20 - 25% ниже цен "золотого треугольника", а новое строительство (или полная реконструкция дореволюционных домов) ведется несравнимо интенсивнее (средняя цена квадратного метра $550 - $650, однако на объектах "с видом" метр дорожает до $1200 - $2000).

Кроме того, к петроградскому району относится совершенно особая часть города - острова. Там елагин дворец, резиденции дипломатов, госдачи, теннисные корты, пара яхт-клубов, парки, стадионы. Жилищное строительство при советской власти не велось, однако теперь разморожено. На каменном острове будут строиться виллы и таун-хаусы, на крестровском - таун-хаусы и малоэтажные дома. Жить в дворцовом парке в собственном доме, с собственным гаражом и частным причалом под окнами, да притом в 10 минутах от центра - такого не может предложить даже всемогущая (и за деньги все могущая) москва.

Опасности.

Главная опасность уже называлась: вложение в дешевое жилье, капитальный ремонт которого не просто вынет из кармана сумасшедшие суммы, но еще и, возможно, будет просто бесперспективен в силу ветхости дома.

Вторая опасность - социальная разнородность и даже социальная пассивность и унылость соседей. Питер разительно отличается от первопрестольной отсутствием приличных, ухоженных подъездов. Дело не только в слабости местной власти и коммунальных служб (а они слабы), но и в неумении и нежелании жильцов договариваться, скидываться, сообща решать свои проблемы. Гадкий вход и хоромы за железной дверью - отличительная особенность северной столицы.

Третья - на первичном рынке - опасность состоит в общем низком качестве строительства. Девелоперы начали осваивать городской центр недавно, и даже объекты, считающиеся элитными (например, жилой комплекс "альба", первым преодолевший психологический рубеж в $1000 за 1 кв. М), удручают низким уровнем исполнения. Чтобы не попасть впросак, пригласите на ужин архитектора, осуществляющего авторский надзор. Не будучи материально заинтересованным в ваших расходах, но будучи морально заинтересованным в оправдании, он наверняка выложит про подрядчика всю подноготную.

Так что четвертая опасность - потерять права на недвижимость или нарваться на девелопера-банкрота - в петербурге не грознее, чем в москве.

Резюме.

Петербургский жилищный рынок для инвестора привлекателен. Не будем забывать, что цена за квадратный метр в питере все еще на полторы сотни долларов ниже докризисной, и будем предполагать, что к празднованию 300-летия петербурга в 2003 году этот разрыв исчезнет.

Еще больше, чем на пассивном инвестировании, можно заработать на вложении денег в недооцененные или в стремительно дорожающие районы.

Наконец, на разношерстном петербургском рынке недвижимости можно приобрести совершенно особый товар: жилье в соответствии со своими представлениями о стиле и смысле жизни. А это уже больше смахивает на обретение любви, нежели на удачную инвестицию.

Так что езжайте в питер для начала на разведку, погуляйте, попейте в качестве антигриппозного "рыбий жир петербургских речных фонарей". Зимой город удивительно красив. Деревья не заслоняют стройный, строгий вид. Такой и видела столицу российская аристократия, по весне отбывавшая в свои тамбовские и тверские поместья и возвращавшаяся по первому снежку. Счастливой love story.